Владимир Якушев: Ликвидирован котловой метод, при котором строители собирали деньги по факту и тратили их по собственному усмотрению

Сегодня обманутым дольщикам приходится годами ждать, когда достроят их дома. Теперь появилась возможность значительно сократить этот процесс, сообщил «Российской газете» министр строительства и ЖКХ РФ Владимир Якушев.

Он также объяснил, почему не стоит ждать резкого повышения стоимости жилья с переходом на новые правила, вступившие в силу 1 июля. И какие обязанности появятся у застройщика при передаче готовых квартир владельцам.

– Владимир Владимирович, дольщикам, действительно, очень долго приходится ждать, пока недостроенный дом передадут новой компании. Как можно ускорить этот процесс?

– Процедура банкротства в настоящий момент – единственно возможный механизм скорейшей достройки проблемных домов. Исключение с 1 января 2018 года процедур наблюдения и внешнего управления существенно сократили эту процедуру. Теперь в отношении застройщика-банкрота сразу вводится конкурсное управление. Только это одно изменение сразу позволило сократить срок восстановления прав участников строительства минимум на год.

Был значительно упрощен порядок включения требований участников строительства в реестр по передаче жилых помещений. Если раньше для этого требовалось каждое заявление рассмотреть арбитражному суду, теперь это делает конкурсный управляющий. Срок рассмотрения заявления гражданина управляющим и включения его в реестр не должен превышать 30-ти дней.

Мы планируем дальнейшее внесение изменений в закон для того, чтобы внедрить дополнительные механизмы, которые позволят максимально быстро передать проблемные дома тем застройщикам, которые готовы их достраивать и решать проблемы дольщиков, купивших в них квартиры.

– Максимально быстро, на Ваш взгляд, это за какое время?

– В идеале – не более полугода с момента признания застройщика банкротом до выхода нового застройщика на объект. При этом хочу отметить, что принятие решений по делам о банкротстве застройщика – это исключительная компетенция арбитражных судов, так что по каждому делу о банкротстве срок будет зависеть от конкретных обстоятельств.

– В новом законе есть норма о достройке объектов Фондом защиты участников долевого строительства, в каких случаях она применяется?

– Эта норма применяется только в тот момент, когда принято решение Правительства в отношении того или иного проекта. В других случаях она не работает. Порядок работы с другими объектами определён, составлены дорожные карты субъектов, работа будет продолжаться так же, как и велась.

– Фонд защиты участников долевого строительства появился совсем недавно. По новому законодательству застройщики должны отчислять в него взносы?

– Все застройщики, которые переходят на эскроу-счета, освобождаются от отчислений взносов в фонд. Остальные застройщики как отчисляли взносы в фонд, так и будут продолжать это делать. Сейчас размер взноса в фонд составляет 1,2 процента от цены договора долевого участия, но мы не исключаем, что тариф будет повышен.

– После того, как все перейдут на эскроу-счета, какая будет судьба фонда? Может быть, как-то изменятся его функции?

– Фонд будет работать в соответствии с законом до момента полного исполнения своих обязательств.

– Сколько обманутых дольщиков числится сейчас в реестре?

– Мы сегодня имеем 842 проблемных объекта в 69-ти регионах. Всего в реестр пострадавших граждан включено 30.633 человека.
«Дорожные карты» ведут субъекты, у каждого региона есть предложения по решению вопроса обманутых дольщиков на своей территории. Согласно этим «дорожным картам» проблема по существующим домам должна решиться до 2023 – 2024 годов.
Но тут есть особенность: мы продолжаем выявлять проблемные дома, которых нет в «дорожных картах» регионов. Эту работу сейчас ведёт ДОМ.РФ. И это отнюдь не новые обманутые дольщики, а появившиеся несколько лет назад, однако не включённые в реестр. Их дома не были признаны проблемными. К сожалению, мы можем получить прирост по мере того, как будут оцифрованы все дома.

– Как появились обманутые дольщики, проблемы которых сейчас приходится решать?

– Мы не будем говорить сейчас о прямом выводе средств из строительных проектов, о хищении. Возьмём распространённый пример: застройщик строит три дома, расчётный счёт у него один, дольщики несут деньги, и с трёх объектов они зачисляются на расчётный счёт. Застройщик посчитал финансовую модель, и по ней у него 30 процентов прибыли. Но он не ждёт, когда эта прибыль будет заработана, объекты введены в строй, он начинает тратить её сразу. И если меняются финансово-экономические условия, дорожают строительные материалы, то финансовая модель даёт сбой. А это значит, что не все дома этого застройщика будут достроены.

Самая главная проблема – это так называемый котловой метод. Он давал возможность застройщикам собирать деньги по факту и тратить их по собственному усмотрению. Но теперь застройщики уже не смогут работать так, новый закон не позволяет этого.

– Давайте напомним, какие требования теперь установлены для компаний, которые работают на рынке многоквартирного домостроения?

– Остановлюсь на нескольких знаковых вещах, которые изменились с 1 июля. Во-первых, повысились требования к застройщикам. Они должны иметь опыт работы на рынке не менее трёх лет, историю жилищного строительства не менее 10-ти тысяч квадратных метров.

Во-вторых, вводится правило «одно разрешение на строительство – один расчётный счет». Это требование как раз позволит не складывать все деньги в один котёл, а значит, одна из основных причин появления обманутых дольщиков будет устранена.
И третье, банковское сопровождение. Банки будут контролировать, куда застройщик тратит деньги дольщиков, которые он собирает на своём счёте. Этот механизм будет работать до 1 июля 2019 года, а после этого срока деньги дольщиков можно будет использовать только с применением специальных счетов – эскроу-счетов.

– Эти требования невозможно выполнить за один день. Сколько времени застройщикам дано на то, чтобы выстроить свою работу в соответствии с новыми правилами?

– Ряд требований будет применяться к тем застройщикам, которые получат разрешения после 1 июля 2018 года. Для тех, кто уже начал привлечение средств граждан, законом установлен срок в два месяца для открытия отдельного расчётного счёта в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство.

– Застройщики уже с этого года могут переходить на спецсчета. Как Вам кажется, многие ли воспользуются этой возможностью? Многие ли банки будут готовы работать с застройщиками по новой схеме?

– Застройщики работали с применением эскроу-счетов и до вступления в силу закона. Для ряда банков это уже стандартный продукт. Просто он не имел такого широкого распространения, в том числе потому, что застройщикам было проще брать деньги дольщиков и распоряжаться ими по своему усмотрению.

К примеру, Сбербанк уже реализует проекты по кредитованию застройщиков с применением эскроу-счетов в Алтайском и Пермском краях, Республике Татарстан, Тюменской области.

– В течение этого года Вы ожидаете, что большое количество застройщиков воспользуется возможностью перейти на спецсчета?

– Это зависит не только от застройщиков, но и от расторопности банков. ЦБ РФ сформирован список из 55-ти банков, которые уполномочены работать по новой схеме.

– И многие из них готовы открывать эскроу-счета уже в этом году?

– Мы провели совещание с банками, на котором было 20 представителей кредитных организаций. Все они готовы работать по этой схеме.

Банк – это конкурентная среда. Стоит одному крупному банку полноценно включиться в работу, все остальные быстро начнут подключаться к этому процессу. Для них это ресурсы, заработки.

– Некоторые застройщики опасаются, что банковское сопровождение, а потом и кредитование, окажется дорогим. Минстрой будет отслеживать, какие условия по банковскому сопровождению и кредитам предлагают банки застройщикам?

– Мы будем контролировать эту ситуацию. Любые услуги имеют определённую себестоимость, но мы будем следить за тем, чтобы банки не брали лишнего, и новая схема не стала для них способом обогащения. Сбербанк, например, определил, что стоимость услуги банковское сопровождение для застройщика составит порядка 5-ти тысяч рублей в месяц.

– Какими будут условия по кредитам для застройщиков?

– Если бы деньги дольщиков вносились на обычный депозитный счёт, банк мог бы начислять некую депозитную ставку. Условно 5 процентов, а рыночная кредитная ставка для выдачи кредита равняется условно 12-ти процентам. Но так как банк освобождён от начисления процентов на те средства дольщиков, которые хранятся на его счетах, на выходе мы получим кредитный продукт под 6 – 7 процентов. За эти деньги застройщик должен построить объект, ввести его в эксплуатацию и подписать акт приёма-передачи квартиры с участником строительства, который внёс деньги на спецсчёт в банк. И только после этого банк закрывает счёт, а деньги направляются на погашение кредитной линии. Оставшаяся прибыль поступает на расчётный счёт застройщика. Поэтому деньги дольщиков использовать в строительстве можно, но по чётко очерченному механизму, который описан в законе. На тех застройщиков, которые будут работать по этому механизму, все основные требования не распространяются. Потому что деньги граждан в этом случае защищены, застройщик их не получает. Нет смысла предъявлять дополнительные требования к застройщику.

– Как будет выглядеть приобретение квартиры с применением спецсчёта с точки зрения покупателя?

– Если человек решил приобрести в проекте квартиру, он несёт деньги и кладёт их на специальный счёт в уполномоченный банк, и до конца проекта изъять эти средства обратно можно будет только по особой процедуре. Эти деньги играют две роли: первая – это обеспечение кредитной линии, которую берёт застройщик, и второе – это инструмент понижения процентной ставки, по которой он должен получить кредитную линию.

– А как будут проходить ипотечные сделки с эскроу-счетами? Если я беру ипотечный кредит в одном банке, а застройщик пользуется другим, то в каком банке будут лежать в итоге деньги на квартиру?

– Вы взяли ипотеку в одном банке, затем открываете спецсчёт в другом банке, в том, где обслуживается застройщик. Кладёте на этот счёт деньги. Перевод на эскроу-счёт может быть и в безналичной форме по заявлению заёмщика.

–Придётся ли покупателю самому закрывать этот счёт?

– Нет, закрытие счёта эскроу осуществляется банком. Застройщик заинтересован в том, чтобы быстрее получить средства с такого счёта. А получить их он сможет, только предоставив документы, которые подтверждают ввод в эксплуатацию и регистрацию права собственности на один объект долевого участия.

Эскроу-счет – это специальный счёт, на котором можно учесть имущество, документы и деньги. Содержимое счёта хранится на нём до наступления определённых обстоятельств или выполнения обязательств. В строительной сфере таким обстоятельством выступает завершение строительства и передача готового жилья покупателю. Деньги покупателя при использовании эскроу-счета поступают не застройщику, а в банк. И весь период возведения дома лежат на таком счёте, за счёт чего снижаются риски потери средств дольщиком, если девелопер не закончит строительство.

С 1 июля 2018 года использование эскроу-счетов застройщиками является добровольным, а с 1 июля 2019 года обязательным.

ОТ РЕДАКЦИИ. Интересно, согласны ли Вы, уважаемые читатели и профессионалы саморегулирования, со всеми ответами господина Якушева на вопросы издания?

Ваш ЗаНоСтрой.РФ