Строительство, ремонт, коммуникации, интерьер

Алексей Круковский: Новые законодательные инициативы создают большой стресс для строительной отрасли. Но это ускорит эволюцию рынка

Строительная компания с поэтическим названием «Брусника» хорошо известна. Она занимает 15-место в ТОП по Российской Федерации по объёму ввода жилья и 2-е место в ТОП по Тюменской и Новосибирской областям. Руководитель компании Алексей Круковский дал весьма интересное интервью нашим коллегам с портала ЕРЗ. Предлагаем читателям ЗаНоСтрой.РФ ознакомиться с ответами господина Круковского на вопросы издания.

***

– Алексей Николаевич, 25 октября на совещании с членами Правительства РФ Президент России Владимир Путин поручил профильным министерствам проработать вопрос плавного перехода от долевого строительства жилья к механизму проектного финансирования. «Брусника» имеет успешный опыт в этой сфере, большую часть своих проектов компания реализует как раз с использованием механизма проектного финансирования. Такая солидная доля нехарактерна для российского рынка жилищного строительства. С чем это связано?

– У нас сложились хорошие партнёрские отношения со Сбербанком в работе по проектному финансированию. Из всех финансовых учреждений Сбербанк имеет наибольший опыт реализации и развития данного инструмента кредитования новостроек. И мы пока не видим каких-то значимых альтернатив.

За свою историю мы привлекли и погасили в этой сфере уже более 30 миллиардов рублей, и на 90 процентов это были проекты со Сбербанком. Справедливости ради следует упомянуть, что у нас были и есть отдельные проекты с ВТБ24 и Сургутнефтегазбанком. Но большинство банков, по разным причинам, менее охотно развивают это направление. А значит, здоровье Германа Оскаровича Грефа приобретает для нас особую значимость…

– Среди российских городов Тюмень входит в число лидеров по объёмам новостроек, при этом только четверть жилищного рынка здесь финансируется за счёт проектной схемы. И так – практически в любом крупном городе России. Чем Вы это объясните?

– Ключевым ограничением для входа в проектное финансирование является требование по наличию собственных средств. Банки ожидают от застройщика 25 – 30-процентного участия собственным капиталом. Эти средства надо вложить в приобретение земли, оплату проектирования, сетей, начальные этапы строительства. И только потом появляется возможность открыть проектное финансирование.

Давайте посчитаем. Сегодня объём рынка долевого строительства оценивается в 3,5 триллиона рублей. По примеру Сбербанка возьмём норму собственных средств в 25 процентов. Получается, что объём собственного капитала в отрасли должен составлять около 900 миллиардов рублей.

Однако, если верить официальной отчётности, на первую десятку компаний, по самым оптимистичным оценкам, приходится едва ли 200 миллиардов рублей плюс 100 миллиардов рублей – на все оставшиеся компании. Итого – 300 миллиардов рублей. Это как минимум в три раза меньше, чем требуется для обеспечения нынешнего объёма рынка достаточной долей собственных средств.
Поэтому ожидать такой нормы капитализации от всех застройщиков – это утопия. Те, у кого недостаточно собственных средств, выбирают единственную доступную стратегию: дисконтируют цену и финансируются за счёт предпродаж.

– Наличие собственного капитала является единственной причиной?

– Нет, конечно. Даже если бы теоретически у девелоперов имелся нужный объём капитала, процесс затормозил бы ряд других ограничений.

Сегодня многие компании реализуют пограничную финансовую политику, ориентированную на оптимизацию налогов, с непрозрачными потоками, множеством юридических лиц и отсутствием консолидированного баланса.

С другой стороны, менеджмент девелоперских компаний часто не имеет достаточной финансовой компетенции, чтобы квалифицировано пройти процедуры андеррайтинга в банке. И это ещё больше усложняет задачу с распространением инструментов проектного финансирования.

На наш взгляд, идея по замене денег дольщиков только проектным финансированием в краткосрочной перспективе неисполнима. К сожалению, рынок работает преимущественно на деньгах дольщиков. Это особенность текущего периода.

– Ряд экспертов считает, что общемировой практикой является доля собственных средств застройщика в размере 30 – 40 процентов от общей стоимости строительства. Справедлива ли это величина, на Ваш взгляд?

– Увы, в современном информационном пространстве существует множество мифов и заблуждений. Если говорить по существу, то мы возвращаемся к несоответствию нынешнего объёма рынка и реальной величины собственного капитала в отрасли.
Почему это работает в странах Западной Европы, нам понятно: там эта пропорция принципиально иная. Что неудивительно, поскольку европейскому капитализму несколько сот лет. У нас – едва ли пара десятков. Так что по этому показателю нам с ними ровняться не стоит: рынок, производственные силы, рыночные отношения и балансы компаний у нас находятся на совсем иной стадии развития.

В сложившейся модели реализации новостроек основные продажи приходятся на период строительства. И «безрисковость» здесь обеспечивается не только и не столько наличием собственного капитала, сколько умением ритмично строить и продавать, управлять потоками и планами развития. То есть опять на первый план выходят профессиональные компетенции, причём в нашей отрасли это стык строительства и финансовой деятельности.

В конечном итоге, если проект плохо продаётся, никакая величина собственных средств его не спасёт. Ну, допустим, доля собственных средств у застройщика достигнет 30 – 40 процентов. Если сложить риски превышения сметы, недостижения цены продаж, недобросовестности или изъятия денег из проекта на ранних стадиях, то величина потенциального убытка превзойдёт эти 30 – 40 процентов. Мы видим массу тому примеров.

Вывод. Если вы умеете, во-первых, продавать, во-вторых – управлять затратами, в-третьих – грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10 – 15 процентов собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублём вместе с ним.

– Кстати, о рубле. Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги – например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жёсткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе?

– Не стоит путать форму с экономическим смыслом денег. Нужно за формой видеть действительную природу денег, рассуждать исходя из категорий консолидированного баланса компании.

Если у меня есть 10 миллионов рублей, и я по цепочке вложу их в уставный капитал пяти зависимых компаний, то от этого мой собственный капитал не станет равным 50 миллионам рублей. Поэтому я и говорю о том, что финансовые компетенции критично важны для менеджмента компаний. И тем более, они потребуются банкам и другим уполномоченным организациям для исполнения функций регулятора и контроля деятельности отрасли.

– Ещё один тонкий момент связан с вопросом достоверности. Имеет ли застройщик возможность завысить размер собственных средств?

– На бумаге можно нарисовать всё, что угодно. И не секрет, часть компаний этим пользуются. Отсюда у банков столько проблемных кредитов в стройке, и в целом девелопмент ассоциируется с крайне непрозрачной и рискованной сферой бизнеса.
Но при наличии специализированных компетенций физический объём вложений в стройку можно проверять вполне точно. Для этого нужна строительная экспертиза, которой мы пока не видим в банках, за исключением Сбербанка. Там в своё время осознали это как ключевой риск, и на протяжении последних 3 – 4-х лет системно развивают у себя эту компетенцию.

Именно это позволило Сбербанку сформировать качественный кредитный портфель и в последние годы последовательно наращивать свою долю в сегменте финансирования новостроек. В остальном мы видим, что банки один за другим отказываются от кредитования стройки, формируют колоссальные убытки по ранее выданным кредитам.

А в тех случаях, когда размер потенциального убытка уж очень велик, банки решаются на реструктуризацию, входят в управление девелоперскими компаниями в надежде в какой-то перспективе вернуть деньги. Опять же, из-за отсутствия компетенций всё превращается в какой-то бесконечный процесс: выдаются новые деньги, за счёт этого гасятся старые долги, все страшно заняты, но структурно ничего не меняется. Примеры позитивных реструктуризаций крупных девелоперских портфелей можно пересчитать по пальцам одной руки.

– Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Может ли это привести к увеличению популярности проектного финансирования?

– Я бы не переоценивал значимость ставки. В реальности в модели продаж на этапах строительства доля заёмных средств едва ли достигает 40 процентов от бюджета проекта. Конечно, когда ставка была на уровне 18 процентов, она воспринималась как заградительная. Сегодня величина в 10 или 12 процентов уже не имеет решающего значения.

Развитие проектного финансирования – это вопрос сближения возможностей девелопмента и банковского сектора. Застройщикам следует более квалифицированно вести свои дела, консолидировать балансы, накапливать собственный капитал. В то время как банки, назначая уровень процентной ставки и долю собственных средств, должны понимать суть девелоперской модели и здраво смотреть на вещи, развивая свой риск- менеджмент и компетенции в смежных отраслях по примеру Сбербанка.

– Тогда каким Вы видите сам механизм реализации идеи о замещении денег дольщиков проектным финансированием?

– Если смотреть на вещи трезво, то пока я не вижу возможности реализовать эту идею в трёхлетнем горизонте. Вышеупомянутый пример Тюмени, где доля строящихся объектов, обеспеченных проектным финансированием, не превышает 25 процентов, практически все это – Сбербанк. И альтернатив нет. ВТБ преимущественно занимается своим девелоперским портфелем. А дальше – выжженная земля. Других банков просто нет.

Из уст государства сейчас звучит тезис о регулировании застройщиков, внедрении контрольных процедур на базе уполномоченных банков. Но по совокупности всех перечисленных обстоятельств лично у меня вызывает большие сомнения реализуемость этого замысла на существующей экспертной базе.

Повторяю, у подавляющего большинства банков при отсутствии должной строительной экспертизы вся бумажная проверка превращается в фикцию. А одного великого и могучего Сбербанка явно недостаточно для российского рынка новостроек.

– Однако помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и «другие варианты» финансирования. Например, как пишет «Коммерсант», «Интересный опыт есть в Великобритании, где возможна покупка квартиры на ранней стадии строительства: как правило, платится 5 – 10 процентов, и эти деньги не являются источником финансирования для застройщика, они поступают на счёт юридической компании, которая ведёт эту сделку. За покупателями закреплена фиксированная стоимость, и многие, когда строительство завершено, продают жильё по цене чуть повыше». Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

– Пример из Великобритании – это пример зрелого рынка. Там нет таких объёмов строительства, как в России, а объём накопленного частного капитала несравнимо больше. Для России инвестирование за счёт продаж на этапе строительства с подключением проектного финансирования – единственная возможность реализовать запрашиваемые объёмы. Надо трезво смотреть на вещи.

С одной стороны, есть запрос от рынка на миллионы квадратных метров, в том числе и со стороны государства. С другой стороны, есть факт низкой капитализации отрасли. В этих условиях капитал компаний будет накапливаться медленно, и перехода на продажу готового жилья скоро не предвидится.

Так что замещение денег дольщиков банковским проектным финансированием – это одно из решений. Но нужно искать другие, более сложные финансовые инструменты, а это вопрос эволюции рынка, то есть времени. Новые законодательные инициативы по долевому строительству создают большой стресс для отрасли. Но, уверен, в конечном итоге это ускорит эволюцию рынка.
– Алексей Николаевич, спасибо за Ваш высокопрофессиональный анализ. Откровенно ответив на непростые вопросы, Вы многое расставили, что называется, по своим местам. Хотелось бы надеяться, что к Вашим нетривиальным мыслям и тезисам прислушаются не только коллеги-застройщики и представители экспертного сообщества, но и власти. А «Бруснике» – дальнейших успехов в бизнесе, в том числе и на ниве проектного финансирования!

ОТ РЕДАКЦИИ. Таково мнение господина Круковского. Согласны ли Вы, уважаемые читатели и профессионалы саморегулирования, с его точкой зрения? Ответ на этот вопрос надеемся найти в Ваших комментариях на нашем форуме!

Ваш ЗаНоСтрой.РФ

Рейтинг: 
0
Оценок пока нет

Интересно

Ячеистый бетон - теплей и дешевле стен не найти
Ячеистый бетон еще надолго останется наиболее практичным материалом для строительства загородных домов. Большинство желающих построить загородные или садовые домики собираются использовать для этого кирпич. Когда их спрашивают, почему они предпочитают именно кирпич, недоумевают - из чего же еще строить? К сожалению, у непрофессионалов представление о стеновых материалах ограничивается кирпичом и деревом. Между тем на рынке сейчас предлагается большое количество других материалов. Один из них - ячеистый бетон (не путать с керамзито-бетоном). По...

Опрос

Есть ли у вас баня?
Да, есть
29%
Нет, но хочу построить
57%
Нет
14%
Всего голосов: 7